案外人以物抵债要求排除物业执行，申请执行人如何应对

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发布日期：2026-09-20 游览次数：76

主办律师：宋珊｜广东晟晨律师事务所

一家资产管理公司在推进债权执行时，案外人依据以物抵债协议和仲裁裁决，主张对执行物业享有权益，要求排除强制执行。广东晟晨律师事务所宋珊律师代表申请执行人一方参与二审。对委托方而言，关键是应对针对执行物业的权利主张，维护继续执行的条件。

对方持有书面协议和仲裁裁决，但本案需要判断的并不只是协议是否有效，还包括协议约定怎样实现抵债、是否完成过户，以及由此取得的权益能否排除法院执行。协议约定，物业办理过户后才发生抵偿相应债务的效力；未能过户时，原有欠款另行处理。

代理工作围绕抵债协议、登记状况和查封及裁决的时间关系展开。通过梳理交易文件与执行材料，区分请求债务人履行抵债安排的债权，与足以排除强制执行的权利；结合协议中过户与债务清偿的约定，说明双方安排的实际目的和履行状态。

广州中院在2022年的二审中，结合本案协议内容，认为双方实质上是在变更部分债务的清偿方式，而非达成房屋买卖合意。未完成约定的过户时，案外人仍需另行解决原债务的清偿问题，其所主张的债权不足以获得优先于一般债权的保护。二审驳回上诉、维持原判，对方要求排除物业执行的诉请未获支持。

本案体现宋珊律师代表申请执行人处理以物抵债、仲裁裁决与物业执行之间争议的经验。结果对应的是该次排除执行请求未获支持；不同案件仍需结合协议内容、权利取得和执行情况判断。

可先说明债权来源、当前执行阶段及对方提出异议的理由，准备债权转让文件、生效裁判、执行通知、对方抵债协议或仲裁材料，以及能够说明物业登记和过户情况的文件。

相关服务：不良资产与破产法律服务。了解宋珊律师，或联系晟晨预约咨询。律所电话：（86-20）62323080。